苏州市物业管理条例(2022)

2022年9月30日 by 没有评论

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1. 物业服务的范围和标准由《物业服务合同》确立(遵循《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》xx级);

2. 《物业服务合同》是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同;

3. 物业服务企业有向政府主管部门(住建局物业管理处)就《物业服务合同》进行备案的义务。

目前,《苏州市住宅区物业管理条例》和市住建局监制的《苏州市物业服务合同》应该能比较全面的回答同学们的问题了。

《苏州市住宅区物业管理条例》是2007年9月27日经江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准实施的管理条例。该条例是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第一条为了规范住宅区物业管理活动,维护当事人的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第三条业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理,也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

街道办事处(镇人民政府)履行本条例规定的相关职责,协调物业管理与社区建设之间的关系,协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理的监督管理工作。

第五条物业管理协会是物业服务行业的自律组织,主要负责制订物业服务行业行为规范,组织物业服务行业从业人员的业务培训,调处行业内部的争议,办理房产行政主管部门委托的其他事项。

(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务,依法使用物业共用部位、共用设施设备;

(四)提议召开业主大会或者业主代表大会(以下简称业主〈代表〉大会),对物业管理的有关事项提出建议;

(五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主(代表)大会议事规则(以下简称大会议事规则),支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主(代表)大会的决定和业主(代表)大会授权业主委员会作出的决定;

第七条一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会,由一个物业服务企业实施物业管理,同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第八条物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主(代表)大会和业主委员会行使物业管理权。

业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会的职责。

业主户数超过一百户的,业主可以决定成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

第九条业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成,业主代表一般不少于三十人,每幢至少有一名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

(一)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;

(二)同一物业管理区域内分期开发的住宅区,已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十,但交付使用已超过两年的。

第十一条业主(代表)大会由业主负责筹备。首次业主(代表)大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组。

物业管理区域符合第十条规定情形的,建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起三十日内,负责组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。未及时书面告知的,街道办事处(镇人民政府)应当主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。

筹备组的人数为五至九人的单数,其中街道办事处(镇人民政府)和建设单位代表各一名,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后,应当在物业管理区域内公告。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料,并且提供必要的人力、场地支持。

前款第(一)项至第(四)项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条业主(代表)大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务,并对全体业主负责。

业主(代表)大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条业主(代表)大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

业主(代表)大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主(代表)大会作出的决定,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并且在物业管理区域内公告。其中,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

首次业主(代表)大会通过大会议事规则和管理规约,可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十五条业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

提议召开业主(代表)大会临时会议的,应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的,其提议无效。

业主委员会逾期不召集会议的,房产行政主管部门责令限期召集;经责令仍未召集的,业主可以申请街道办事处(镇人民政府)召集。

(三)签订并履行物业服务合同,督促物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费;

(四)制定重大维修工程项目年度计划,监督公共事务管理制度的执行,协调、处理涉及物业管理的公共事务;

第十七条业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议,可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,会议应当有过半数委员出席方能召开,作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。

第十八条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

第十九条业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主(代表)大会条件时,一般选举五名业主委员会委员,以后各期交付使用的,按照大会议事规则增选委员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主(代表)大会决定,一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选,但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的,应当召开业主(代表)大会重新选举。

委员资格中止的,业主委员会应当提请业主(代表)大会审议决定终止资格,并在物业管理区域内公告。

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案:

房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内,完成备案并且抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

第二十二条业主委员会任期届满三个月前,应当召集业主(代表)大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前一个月,尚未召开业主(代表)大会产生新一届业主委员会的,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前,原业主委员会继续履行职责。

第二十三条业主委员会委员集体提出书面辞呈的,应当协助街道办事处(镇人民政府)和业主建立筹备组召开业主(代表)大会,重新选举产生新的业主委员会。

业主委员会违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)组织召开业主(代表)大会会议,重新选举业主委员会。

第二十四条业主(代表)大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

第二十五条业主(代表)大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门,与社区居民委员会协作,共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主(代表)大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主(代表)大会,业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议,会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第二十六条物业管理区域内,可以建立由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集和主持,协调处理物业管理重大事宜。

第二十七条新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

(一)新建住宅区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的,应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域;

(二)新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域;

(四)已建成并相毗连的住宅区,经各自区域三分之二以上业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的,房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处(镇人民政府)的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

第二十九条建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十条新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置,并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的,物业服务用房面积不得少于七十平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋,一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修,具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的,物业服务用房应当预留端口,具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十一条物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时,应当先行办理物业服务用房权属登记。

第三十二条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。

第三十三条物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

(一)做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;

(二)协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,做好值班、巡逻工作;

物业服务的具体项目和服务程度,按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中另行约定。

(四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

第三十五条前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订;物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第三十六条前期物业服务合同期满后业主委员会仍未成立的,由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满,业主(代表)大会召开并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

第三十七条业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前,根据业主(代表)大会的决定,将续聘或者新聘物业服务企业的情况,书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会,同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门。

物业服务合同期满,业主(代表)大会没有作出变更决定的,原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第三十八条物业服务合同尚未到期,因物业服务企业不履行合同的,由业主委员会经业主(代表)大会同意,提前解除物业服务合同,该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷,物业服务企业要求退出物业管理区域的,应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门,并在物业管理区域内公告。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后,物业服务收费标准根据业主(代表)大会决定,由业主委员会和物业服务企业协商确定。

物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况,接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意,不得预收超过六个月期限的物业服务费,不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十条建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额,按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业服务企业单独列帐,合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

电梯起始层的业主不承担电梯运行费(电梯起始点设在地下层的除外),但应当承担维修、更新改造费用。

第四十一条物业管理区域内业主共有的汽车车位,其停放服务收费标准,在政府指导下,由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的,收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的,不得收取停车费。

第四十二条利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有,其中百分之三十用于补贴物业服务费,百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益,应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费,也可以按照业主(代表)大会的决定使用。

第四十三条物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第四十四条受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料:

(一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第四十五条业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

对不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和所在地房产行政主管部门应当督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条物业服务企业更替的,原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料,配合新的物业服务企业做好交接工作。

第四十七条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库,业主、非业主使用人需要承租的,建设单位应当出租。仍有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人;承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

地下停车位尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足,确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的,应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定,并依法办理消防等相关手续。

物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十八条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的,应当采取措施保障安全,并及时恢复原状,造成损失的,应当依法赔偿。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得利害关系人和业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等,需要临时占用、挖掘的,应当事先告知业主委员会和物业服务企业,在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

第四十九条物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护,以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

第五十条业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外,应当首先经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物,堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动;

物业服务企业发现违反前款规定的行为,应当劝阻、制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第五十一条业主或者非业主使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第五十二条业主转让物业时,应当按照合同约定交清物业服务费用,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

(三)单幢房屋有两个或者两个以上单元,单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(四)单幢房屋不上人屋顶的维修,由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(五)单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护),为各层共用的,由屋顶庇护范围下各层业主,按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;为若干层(户)使用的,由使用层(户)的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(六)住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造,由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

第五十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

业主、业主(代表)大会、业主委员会对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时,有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第五十五条依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的,街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修,也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后,由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支,并向业主公示。

第五十六条物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第五十七条业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的,应当承担相应的法律责任。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业可以催交;逾期仍不交纳的,由物业服务企业加收滞纳金;对于超过三个月不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条业主(代表)大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,房产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府),应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主(代表)大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十九条建设单位和物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由房产行政主管部门予以处罚:

(一)建设单位或者物业服务企业不协助业主(代表)大会筹备工作的,责令其协助,并可处以三千元以上三万元以下的罚款;

(二)建设单位不承担首次业主(代表)大会筹备、成立费用的,责令其承担有关费用,并可处以五千元以上五万元以下的罚款;

(三)建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的,责令其改正,并可处以十万元以上五十万元以下的罚款;

(四)建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的,责令其改正,并可处以二万元以上十万元以下的罚款;

(五)建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的,责令其改正,并可处以五万元以上十万元以下的罚款;

(六)物业服务企业擅自退出物业管理区域的,责令其改正,并可处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期仍不改正的,依法吊销其资质证书。

第六十一条房产行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

本条例所称物业管理,是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称自助管理,是指业主不聘请专业物业服务企业,自发组织、自行实施管理物业的方式。

本条例所称前期物业管理,是指业主(代表)大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

本条例所称共用部位,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本条例所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本,提供给物业管理相关各方作为指导规范。

第六十四条工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理,参照本条例执行。

甲方通过(□招投标,□协议选聘)方式将________(物业名称)委托乙方实行物业服务。委托服务期限为_____年_____月,自_____年___月____日起至______年____月____日止。为保障本物业正常运行,为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境,根据国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章的规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,双方达成以下合同条款。

总建筑面积:_______ 平方米;其中住宅_______ 平方米,商场_______平方米,办公楼________ 平方米,工业厂房_____ 平方米,停车场(库)______ 平方米。其他: 。

第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项,其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

(一)□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______ 、______ 、______ 、______ 等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外);

(二)□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、______ 、______ 、______ 、______等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外),供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理;

(三)□公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

(五)□安全防范,维持公共秩序,包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、______ 、______ 、______ 、______等;

第三条物业专有部分(包括自用设备、毗连部位等)的维修、养护等事项由业主自行承担;业主、物业使用人要求乙方提供服务的,服务报酬由双方另行约定。

第四条乙方提供的物业管理服务质量见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标;对达标的理解有异议的,由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付,最终结算。

第五条甲方在合同生效之日起____日内向乙方提供管理用房 平方米(其中办公用房 平方米,员工宿舍 平方米,其它用房 平方米),其中由乙方无偿使用 平方米,由乙方有偿使用 平方米,有偿使用部分,按每月每平方米建筑面积 元的标准租用。

由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。由乙方有偿使用部分的物业服务费用(□需要,□不需要)缴交。如需缴交,其收费标准为:______________________________。

第六条甲方应在合同生效之日起不超过二个月内向乙方提供和移交下列物业资料:

(一)规划图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图、建筑使用证及规划、消防、环保验收批准文件等竣工验收资料;

第七条甲方应在合同生效之日起二个月内会同乙方对物业的共用部分(含共用部位、共用设施设备)进行检查验收,并向乙方办理移交手续。

第八条乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费;业主与使用人对费用负担另有约定的,从其约定。住 宅:________元/月•平方米;办公楼:______ 元/月•平方米;商业:________元/月•平方米;会所:________元/月•平方米;其 他: 。

上述物业服务费中(□包括,□未包括)物业管理责任险。如物业服务费中未包括上述保险费用,除乙方未尽管理责任外,所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的,而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。

(二)实行物业服务费用酬金制的,按物业服务支出总额计提 %的佣金和 %的管理费;

第十条物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按下列第___ _种方式向乙方交纳物业服务费;业主逾期交纳物业服务费的,乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用(□千分之三,□万分之五,□______________) 加收滞纳金。

(一)在每年___月、___月、___月、___月的____日前向乙方交纳包括本月在内的____个月的物业服务费;在每月____日前向乙方交纳当月的物业服务费;

车库车位的权利人应按每月 元向乙方交纳管理服务费(包括照明、清洁等费用),管理服务费归乙方所有。

(三)乙方收取上述停车场(库)使用(管理)服务费后,对车辆及车内物品不承担保管责任。如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的,其保管责任由当事人自行约定。

第十二条本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理,经营管理收费约定如下:

该部分物业服务费用(□需要,□不需要)缴交。如需缴交,其收费标准为:__________________________。

第十三条甲方提供本物业管理区域内的属甲方所有的经营性商业用房 平方米,由乙方(□按每月每平方米 元的标准,□__________________)出租经营,其收入(□ 用于补贴本物业维护管理费用,□用于补充专项维修资金,□ __________) 。该部分物业服务费用(□需要,□不需要)缴交。如需缴交,其收费标准为:________________________。

第十四条乙方可以依照下述约定,在业主委托其物业经营的收入中提取费用,并专项用于管理该项物业的成本支出:

(一)乙方受托经营停车场(库)的,按下列标准提取管理成本:_ _______;

(二)乙方受托经营相关配套设施的,按下列标准提取管理成本:____ ____;

第十五条物业共用部分(包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、______ 、______ 、______ )运行发生的费用,按下述第_____种方式分摊:

第十六条双方约定(□聘请,□不聘请)专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

双方约定审计的,进行年度例行审计时,聘请专业机构的费用,选择物业服务费酬金制的,列入物业服务支出,由全体业主承担;选择物业服务费包干制的,在物业服务费中立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计,聘请专业机构的费用,由甲方承担,另行开支。

第十七条实行物业服务费用酬金制的,物业服务费按实结算的部分年终节余或亏损的处理方式:

(一)每月在收取物业服务费的同时按建筑面积每平方米收取 ______元补充专项维修资金;

第二十条专项维修资金实行专款专用,用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。

第二十一条乙方按有关规定,制订专项维修资金使用方案,经业主大会批准后实施。未经批准,乙方不得擅自动用专项维修资金。批准权限如下:

属规定的急修项目或物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,由物业管理企业直接组织实施。

业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案,或资金不够所引致的经济损失及法律责任,由业主承担。

经业主大会批准后,乙方未及时按专项维修资金使用方案实施的,所引致的经济损失及法律责任,由乙方承担。

(一)监督业主、物业使用人遵守《业主公约》,劝阻、制止违反《业主公约》的行为;业主逾期不交纳物业服务费用的,甲方应当督促其限期交纳;

(二)授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为,采取劝阻、制止 、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理;

(三)与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告;监督检查乙方各项方案和计划的实施;

(一)在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作,并委派有岗位资格要求的人员履行本合同 ;

(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,自主开展各项物业管理经营活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益,不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;

(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用,通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题;

(四)建立、保存物业管理帐目。及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项,每半年公布一次物业服务费用收支账目;

(五)结合本物业的实际情况,编制物业管理方案,年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告;

(六)本合同终止时,向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产,并办理交接手续;

(七)选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将物业的整体管理委托给第三方;

(一)根据本物业《业主大会议事规则》,本物业业主大会、业主委员会会议开支和必要的日常办公等费用计 元/年。此项费用(□需要,□不需要)在物业服务费立项开支中。

(二)根据本物业《业主大会议事规则》,本物业有关人员津贴共计费用___________元/月。此项费用(□需要,□不需要)在物业服务费立项开支中。

第二十五条 在管理过程中,因下列事由所致的损害,不论其为直接或间接,均构成对乙方的免责事由,乙方均不负赔偿之责:

暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害,但因乙方故意或过失所致者,不在此限;

因乙方书面建议甲方改善共用部分(含共用部位、共用设备设施)或改进管理措施,而甲方未采纳所致的损害;

本合同标的物之共用部分(含共用部位、共用设备设施)自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的,不在此限;

停车场内,车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害;但依照本合同约定承担保管责任的,不在此限;

第二十六条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况,乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的,按有关法律规定处理。

第二十七条乙方违反本合同的约定,擅自收费或擅自提高收费标准的,对擅自收费部分或超出标准的部分,业主有权要求乙方双倍返还。

第二十八条包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等甲方违反本合同约定的义务,导致乙方不能完成本合同第四条约定的管理目标,责任由甲方承担,造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。同时,乙方有权解除本合同。

第二十九条乙方违反本合同约定的义务,导致不能完成本合同第四条约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的,甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除本合同,由甲方另行选聘物业管理公司。

本合同期满,甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方,且没有选聘新的物业管理企业,乙方继续管理的,视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。

合同自动延续期间,甲方决定不委托乙方的,应提前三个月书面通知乙方;乙方决定不再接受委托的,应提前三个月书面通知甲方。

第三十一条第二十九条项下物业管理合同终止后,在新的物业管理企业接管本物业项目之前,除甲方要求乙方提前撤离外,新老物业管理公司的交接过渡期最长为3个月,在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务,过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变,由乙方收取;3个月过渡期满后,必须按规定进行交接、撤离。

第三十二条本合同生效后,甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的,除双方签订补充协议外,责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任,并应向对方支付 万元的违约金。

第三十三条本合同终止时,乙方应移交物业管理权,撤出本物业,协助甲方作好物业服务的交接和善后工作,移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后,不移交物业管理权,不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等,每逾期一日应向甲方支付______元的违约金。

第三十四条在本合同履行过程中,乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿;甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

第三十五条双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与合同具有同等效力。

第三十六条《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第三十七条本合同正本连同附件 页,一式叁份,甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份,具有同等法律效力。

第三十八条本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,甲、乙双方同意按下列第 方式解决。

接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》(以下简称《省标》)执行。

2、房屋油漆粉饰按《省标》_______级执行。但3─5年油饰(粉刷)1次的费用应纳入维修资金。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当用时进行清洗、粉饰。

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

说明:1、乙方持本合同报送表和合同原件及相关证件向物业所在地物业管理主管部门报送。

2、本合同报送表由乙方收执,在进行企业资质年检、企业资质换级时,应连同合正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。

最后,经与市房管局、区房管局、街道行政服务中心及社区确认,无法找到本小区物业服务合同在房管局物业管理处的备案记录(可能未备案,也可能在三区合并时,未纳入政府的新管理系统)。所以,还剩下两个途径获取本小区的物业服务合同:

业委会的小伙伴们举起手来‍。如果自己手上没有,又无法从第三方获取,我们只能找物业小哥哥了……

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